Deutschland oder Kroatien: Wo lohnt sich der Immobilienkauf noch?

Die Immobilienpreise an Kroatiens Adriaküste haben in den vergangenen Jahren kräftig angezogen. In Dubrovnik werden für besonders attraktive Wohnungen inzwischen Preise aufgerufen, die an deutsche Großstädte erinnern. Gleichzeitig kommt der deutsche Wohnimmobilienmarkt nach der Zinswende langsam wieder in Bewegung. Für Anleger stellt sich deshalb eine grundsätzliche Frage: Ist eine Immobilie in Kroatien tatsächlich die bessere Investition – oder nur die verführerischere?

Es gibt Immobilienmärkte, die sich auf dem Papier kaum voneinander unterscheiden und emotional doch Welten auseinanderliegen. Deutschland steht für Mietverträge, Grundbücher, Hausverwaltungen und nüchterne Renditekalkulationen. Kroatien dagegen für Meerblick, historische Altstädte, Ferienwohnungen und die Hoffnung auf eine Kombination aus Wertsteigerung und Urlaub.

Gerade deshalb ist der Vergleich interessant.

Denn Kroatien ist längst kein Geheimtipp mehr. Die Preise sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Im ersten Quartal 2026 verteuerten sich Wohnimmobilien landesweit um 14,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. In Zagreb betrug der Anstieg 14,7 Prozent, an der Adriaküste 12,6 Prozent. Gleichzeitig brach die Zahl der Immobilientransaktionen deutlich ein: Insgesamt wurden im ersten Quartal 2026 rund 42 Prozent weniger Wohnungen und Häuser verkauft als ein Jahr zuvor. (DZS Podaci)

Das ist eine bemerkenswerte Kombination: steigende Preise bei deutlich weniger Transaktionen.

Deutschland wirkt dagegen beinahe langweilig. Und genau darin könnte seine Stärke liegen.

Kroatien: Der Boom hat einen Preis

Die offiziellen kroatischen Zahlen zeigen, dass sich das Land in kurzer Zeit zu einem der dynamischsten Immobilienmärkte Europas entwickelt hat. Bereits 2025 lag der Medianpreis einer Wohnung beziehungsweise eines Apartments landesweit bei 2.587 Euro je Quadratmeter – 11,3 Prozent mehr als im Vorjahr.

Doch Durchschnittswerte für das gesamte Land sagen wenig über die begehrtesten Standorte aus.

An der Küste ist das Preisniveau deutlich höher. Für Dubrovnik wurde 2025 ein Medianpreis von 3.921 Euro je Quadratmeter ausgewiesen. Damit gehörte die Stadt zu den teuersten Wohnungsmärkten Kroatiens. Split lag sogar bei 4.068 Euro. (mpgi.gov.hr)

Bei hochwertigen Neubauten, Wohnungen in bevorzugten Lagen und Objekten mit Meerblick können die tatsächlichen Angebotspreise allerdings deutlich über diesen Medianwerten liegen. Gerade in Dubrovnik stößt der Käufer damit auf ein Problem: Wer heute ein besonders attraktives Objekt kauft, erwirbt nicht mehr automatisch einen günstigen Zugang zum kroatischen Immobilienmarkt.

Das Land ist auf vielen Strecken bereits ein etablierter Tourismus- und Immobilienmarkt.

Eurostat zufolge haben sich die kroatischen Wohnimmobilienpreise zwischen 2010 und dem zweiten Quartal 2025 mehr als verdoppelt. (European Commission)

Wer heute kauft, sollte deshalb nicht mehr mit der Vorstellung antreten, Kroatien sei grundsätzlich „billiger als Deutschland“.

Das stimmt zu pauschal nicht mehr.

Dubrovnik ist ein Sonderfall

Besonders vorsichtig sollte sein, wer aus den Preisen in Dubrovnik auf ganz Kroatien schließen möchte.

Die Stadt besitzt einen Immobilienmarkt, der stark von internationalen Käufern, Tourismus, begrenztem Bauland und der außergewöhnlichen Attraktivität der historischen Altstadt geprägt ist. Die Nachfrage nach Ferienimmobilien ist entsprechend hoch.

Wie stark Dubrovnik touristisch geprägt ist, zeigen die amtlichen Zahlen: In der Gespanschaft Dubrovnik-Neretva wurden 2025 mehr als 8,4 Millionen Übernachtungen in gewerblichen Beherbergungsbetrieben registriert. (DZS Podaci)

Das macht Immobilien in der Region interessant – aber nicht automatisch günstig.

Im Gegenteil: Je stärker sich ein Standort auf internationale Nachfrage und Ferienvermietung stützt, desto stärker hängt die Rendite auch von Tourismus, Regulierung, Saisonverlauf und der Zahlungsbereitschaft ausländischer Gäste ab.

Eine Wohnung in Dubrovnik ist daher wirtschaftlich etwas anderes als eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Universitätsstadt.

Deutschland: Weniger Glamour, mehr Berechenbarkeit

Der deutsche Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren einen bemerkenswerten Wandel erlebt.

Nach dem langen Boom der Niedrigzinsjahre führte der Zinsanstieg zu einem deutlichen Bruch. Immobilien wurden teurer in der Finanzierung, Transaktionen gingen zurück und Verkäufer mussten ihre Preisvorstellungen teilweise korrigieren.

Inzwischen hat sich der Markt stabilisiert.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Gegenüber dem vierten Quartal 2025 betrug der Anstieg 0,3 Prozent. In den sieben größten deutschen Städten fiel die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen mit 0,3 Prozent allerdings sehr moderat aus. (Destatis)

Das ist deutlich weniger spektakulär als Kroatien.

Aber genau das kann für einen Anleger interessant sein.

Denn eine Immobilie muss nicht jedes Jahr zweistellig im Wert steigen, um eine gute Investition zu sein. Entscheidend ist, was nach Kaufpreis, Finanzierung, Instandhaltung, Steuern, Leerstand und Verwaltung tatsächlich übrig bleibt.

Die entscheidende Frage lautet nicht: Wo steigen die Preise stärker?

Wer Deutschland und Kroatien miteinander vergleicht, macht häufig einen grundlegenden Fehler.

Er vergleicht die Preisentwicklung, nicht die Rendite.

Eine Immobilie, die innerhalb eines Jahres zehn Prozent teurer wird, ist nicht automatisch eine bessere Investition als eine Immobilie, deren Wert nur zwei Prozent steigt.

Entscheidend ist vielmehr das Verhältnis von:

Kaufpreis + Nebenkosten + Finanzierung + laufenden Kosten

zu

Mieteinnahmen + möglicher Wertsteigerung + steuerlichen Effekten.

Und genau hier trennen sich die beiden Märkte erheblich.

Deutschland punktet bei der klassischen Vermietung

Deutschland verfügt über einen großen und vergleichsweise tiefen Mietmarkt. Millionen Menschen wohnen zur Miete, und in zahlreichen Städten bleibt Wohnraum knapp.

Die Nettokaltmieten stiegen im Juli 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat um 1,8 Prozent. (Destatis)

Hinzu kommt: Der deutsche Wohnungsbau kommt zwar langsam wieder in Gang, befindet sich aber weiterhin auf einem niedrigen Ausgangsniveau. 2025 wurden 238.500 Wohnungen genehmigt – 10,8 Prozent mehr als im Vorjahr, nachdem 2024 der niedrigste Wert seit 2010 erreicht worden war. Im ersten Halbjahr 2026 stieg die Zahl der Genehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum nochmals um 15,1 Prozent. (Destatis)

Für langfristige Anleger ist das relevant.

Denn zusätzliche Wohnungen entstehen nicht über Nacht. Und selbst wenn die Bautätigkeit wieder zunimmt, bleibt in vielen wirtschaftsstarken Regionen die Frage bestehen, ob das Angebot schnell genug mit der Nachfrage Schritt hält.

Deutschland bietet damit etwas, das an der Adria schwieriger zu finden ist: einen großen Markt für ganzjährige Wohnraumnachfrage.

Kroatien besitzt dafür eine andere Trumpfkarte

Kroatien kann mit etwas aufwarten, was Deutschland nicht bieten kann: eine international begehrte Ferienregion mit einer starken touristischen Nachfrage.

2025 wurden landesweit fast 95 Millionen touristische Übernachtungen in gewerblichen Beherbergungsbetrieben registriert. Ferien- und sonstige Kurzzeitunterkünfte stellten mit 46,7 Millionen Übernachtungen fast die Hälfte des Gesamtvolumens. Gleichzeitig sank die Zahl der verfügbaren Unterkunftseinheiten gegenüber 2024 um 1,4 Prozent. (DZS Podaci)

Für Immobilieninvestoren eröffnet das eine zusätzliche Ertragsquelle:

Kurzzeitvermietung.

Eine Wohnung an der kroatischen Küste kann in der Hochsaison Einnahmen erzielen, die mit einer klassischen Jahresvermietung kaum erreichbar wären.

Doch der Vorteil ist zugleich das Risiko.

Eine Ferienwohnung ist kein Selbstläufer.

Sie muss vermarktet, gereinigt, verwaltet und instand gehalten werden. Die Auslastung ist saisonabhängig. Und Änderungen bei kommunalen oder nationalen Regeln können das Geschäftsmodell beeinflussen.

Die Rendite ist deshalb stärker vom Betreiber und vom konkreten Standort abhängig.

Der Preisunterschied ist kleiner, als viele glauben

Interessant wird der Vergleich bei der Betrachtung der Kaufpreise.

Die amtlichen Daten zeigen für Kroatien 2025 einen landesweiten Median von 2.587 Euro je Quadratmeter. Neubauwohnungen, die von Unternehmen und anderen juristischen Personen verkauft wurden, kosteten im zweiten Halbjahr 2025 im Durchschnitt bereits 2.885 Euro je Quadratmeter. (mpgi.gov.hr)

In Dubrovnik ist das Niveau erheblich höher.

Damit kommt es zu einer paradoxen Situation: Das Land mit dem niedrigeren allgemeinen Preisniveau besitzt in seinen attraktivsten Regionen Immobilien, die bereits in eine Preisklasse vorgedrungen sind, in der deutsche Anleger sehr genau rechnen müssen.

Wer für eine hochwertige Wohnung in Dubrovnik 6.000, 7.000 oder sogar mehr als 8.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt, kauft nicht mehr einfach „günstige kroatische Immobilien“.

Er kauft eine Premiumimmobilie.

Und Premiumimmobilien brauchen Premiummieten oder eine entsprechende langfristige Wertentwicklung, damit die Rechnung aufgeht.

Auch die Kaufnebenkosten sprechen nicht automatisch für Kroatien

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie erhebt Kroatien grundsätzlich eine Immobilienübertragungssteuer von 3 Prozent des Marktwertes. Für bestimmte neue Immobilien, bei denen Mehrwertsteuer anfällt, gilt dagegen ein anderes steuerliches Regime. (Regierung Kroatien)

Deutschland ist ebenfalls kein Land für Käufer ohne Nebenkosten. Neben Grunderwerbsteuer fallen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten an. Die Bundesverwaltung weist darauf hin, dass der Käufer grundsätzlich die Kosten der Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung trägt. (Bundesportal)

Die konkrete Belastung hängt in Deutschland allerdings erheblich vom Bundesland und vom jeweiligen Kauf ab.

Für den Anleger bedeutet das: Nicht nur der Quadratmeterpreis muss verglichen werden. Entscheidend ist der Gesamtkapitalbedarf bis zur vermietbaren Immobilie.

Für Deutsche hat Kroatien einen weiteren Vorteil

Ein deutscher Staatsbürger ist in Kroatien grundsätzlich nicht mit den Problemen eines klassischen Drittstaateninvestors konfrontiert.

EU-Bürger können Immobilien in Kroatien grundsätzlich zu den gleichen Bedingungen erwerben wie kroatische Staatsbürger. Ausnahmen bestehen insbesondere bei bestimmten geschützten beziehungsweise landwirtschaftlichen Flächen. (Regierung Kroatien)

Das macht den Markteintritt vergleichsweise unkompliziert.

Trotzdem sollte niemand auf eine juristische Prüfung verzichten. Das kroatische Wirtschaftsministerium empfiehlt unter anderem die sorgfältige Prüfung von Grundbuch, Baugenehmigung beziehungsweise entsprechendem Bauakt und Nutzungsbewilligung. (Regierung Kroatien)

Gerade bei älteren Häusern, Umbauten und Grundstücken kann die rechtliche Situation wesentlich wichtiger sein als der Blick auf die Terrasse.

Die eigentliche Schwachstelle Kroatiens: die Liquidität

Eine Immobilie ist kein Aktienfonds.

Man kann sie nicht auf Knopfdruck verkaufen.

Das gilt besonders für kleinere Immobilienmärkte und hochwertige Objekte.

Die kroatischen Daten aus dem ersten Quartal 2026 sind deshalb bemerkenswert. Während die Preise weiter stiegen, sank die Zahl der verkauften Wohnungen und Häuser um rund 42 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Bei Neubauten fiel die Zahl der Verkäufe sogar um gut 50 Prozent. (DZS Podaci)

Das muss kein Crashsignal sein. Es kann schlicht bedeuten, dass hohe Preise Käufer aus dem Markt drängen.

Für Anleger ist es dennoch ein Warnhinweis.

Denn eine Immobilie, für die sich theoretisch ein hoher Verkaufspreis erzielen lässt, ist nicht zwangsläufig eine liquide Anlage. Entscheidend ist, ob tatsächlich Käufer vorhanden sind, die diesen Preis bezahlen.

Deutschland oder Kroatien? Es kommt auf das Anlageziel an

Damit wird die Entscheidung erstaunlich klar.

Wer laufende Mieteinnahmen und langfristige Stabilität sucht …

… dürfte mit einer sorgfältig ausgewählten Immobilie in Deutschland häufig besser fahren.

Besonders interessant können Mittel- und Großstädte mit stabiler Beschäftigung, Universitäten, wachsender Bevölkerung oder strukturellem Wohnungsmangel sein.

Hier ist die Nachfrage nicht davon abhängig, ob im Juli die Sonne scheint.

Wer Wertsteigerung und touristische Einnahmen verbinden möchte …

… kann in Kroatien interessante Chancen finden.

Aber dann sollte der Anleger nicht blind die teuersten Adressen kaufen.

Dubrovnik ist eine Weltmarke. Gerade deshalb sind die Preise dort bereits hoch. Für die Rendite kann eine weniger prominente, aber gut angebundene Lage interessanter sein.

Wer die Immobilie selbst nutzen möchte …

… verändert die Rechnung nochmals.

Eine Wohnung an der kroatischen Küste kann wirtschaftlich attraktiv sein, selbst wenn ihre reine Mietrendite nicht mit einer deutschen Kapitalanlage mithalten kann.

Denn der Eigentümer erhält zusätzlich einen persönlichen Nutzen: die eigene Nutzung.

Das ist finanziell schwer zu messen, aber für viele Käufer ein entscheidender Bestandteil der Investition.

Eine nüchterne Rechnung ist wichtiger als das schönste Meer

Nehmen wir zwei beispielhafte Immobilien.

Eine deutsche Wohnung kostet 300.000 Euro und bringt nach Kosten eine Nettojahresmiete von 10.000 Euro. Die laufende Rendite liegt dann bei rund 3,3 Prozent vor Finanzierung und persönlichen Steuern.

Eine kroatische Ferienwohnung kostet ebenfalls 300.000 Euro. In der Hochsaison kann sie deutlich höhere Tagesmieten erzielen. Nach Abzug von Leerstand, Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Instandhaltung und den übrigen Kosten kann die tatsächliche Rendite jedoch wesentlich niedriger ausfallen, als es der Blick auf den Übernachtungspreis vermuten lässt.

Das Beispiel ist bewusst vereinfacht.

Aber es zeigt das zentrale Prinzip:

Nicht die Bruttomiete entscheidet über eine Immobilieninvestition, sondern der Netto-Cashflow.

Und bei einer Ferienimmobilie ist der Abstand zwischen Brutto und Netto häufig größer als bei einer klassischen Dauervermietung.

Der überraschende Gewinner könnte weder Dubrovnik noch München sein

Die interessanteste Schlussfolgerung des Vergleichs lautet deshalb nicht, dass Deutschland besser oder Kroatien schlechter ist.

Vielmehr dürfte die beste Strategie darin bestehen, nicht dort zu kaufen, wo die Geschichte am schönsten klingt.

Wer in Deutschland investiert, muss nicht zwingend Berlin, München oder Hamburg kaufen. Gerade außerhalb der teuersten Metropolen können sich andere Chancen ergeben.

Und wer in Kroatien investieren möchte, muss nicht zwingend eine Luxuswohnung in Dubrovnik erwerben.

Die kroatischen Preisunterschiede innerhalb des Landes sind erheblich. Der offizielle Medianpreis von 3.921 Euro pro Quadratmeter in Dubrovnik steht beispielsweise einem landesweiten Median von 2.587 Euro gegenüber. (mpgi.gov.hr)

Das eröffnet Spielraum für eine klassische Anlegerfrage:

Wie viel der bereits eingepreisten Zukunft kaufe ich mit?

Fazit: Deutschland für die Rendite, Kroatien für die Kombination

Deutschland und Kroatien sind keine direkten Konkurrenten.

Sie sind zwei unterschiedliche Immobilienstrategien.

Deutschland bietet den größeren und tieferen Mietmarkt, eine ganzjährige Wohnraumnachfrage und inzwischen wieder einen Markt, in dem Käufer nicht mehr ausschließlich gegen steigende Preise ankämpfen müssen. Die Preisentwicklung ist deutlich ruhiger geworden. (Destatis)

Kroatien bietet dagegen eine besondere Mischung aus internationaler Nachfrage, Tourismus, begrenztem Angebot an attraktiven Küstenstandorten und langfristiger Standortqualität. Gleichzeitig sind die Preise in den besten Lagen bereits erheblich gestiegen. Die offiziellen Daten zeigen zudem, dass steigende Preise inzwischen mit deutlich weniger Transaktionen einhergehen. (DZS Podaci)

Wer ausschließlich nach einer möglichst berechenbaren Vermietungsrendite sucht, sollte deshalb zunächst Deutschland analysieren.

Wer dagegen eine Immobilie sucht, die Kapitalanlage, Eigennutzung und touristische Vermietung miteinander verbinden kann, findet in Kroatien weiterhin interessante Möglichkeiten.

Doch gerade an der Adria gilt eine alte Regel der Immobilienwirtschaft besonders deutlich:

Die beste Immobilie ist nicht die mit dem schönsten Meerblick. Es ist die, bei der der Preis zur erzielbaren Ertragskraft passt.

Und genau an diesem Punkt wird aus dem Traum von der Immobilie am Mittelmeer eine Investitionsentscheidung.

Foto: Ferie Home